Pasa más de lo que se admite en voz alta. La desarrolladora vende bien durante un año, el área comercial cierra apartados y enganches, el contador atiende la parte fiscal y nadie revisa qué operaciones debieron llevar aviso antilavado. Un día alguien lee sobre el tema, revisa los últimos meses y descubre que faltan avisos.
Si estás en ese punto, hay una buena noticia: la ley premia a quien se regulariza antes de que lo visiten. La mala es que cada mes que pasa cuenta. Aquí va qué dice la ley, en qué orden conviene moverse y cómo evitar que vuelva a pasar.
Este artículo complementa la guía de qué exige la Ley Antilavado a inmobiliarias y constructoras. No sustituye la revisión de tu abogado o de tu asesor en prevención de lavado.
Qué cuenta como aviso atrasado
La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita pide presentar cada aviso a más tardar el día 17 del mes siguiente a la operación (artículo 23).
Para desarrolladoras e intermediarios, la ley considera actividad vulnerable la construcción o desarrollo de inmuebles y la intermediación en su compraventa, y también la recepción de recursos para un desarrollo inmobiliario destinado a venta o renta. En ambos casos el aviso aplica cuando la operación llega a 8,025 veces el valor diario de la UMA (artículo 17, fracciones V y V Bis).
Hay un detalle que se escapa seguido: si un mismo cliente hace operaciones más chicas que en seis meses suman más que ese umbral, pueden considerarse sujetas a aviso (artículo 17, penúltimo párrafo). El cliente que paga el enganche en varias partes es justo ese caso.
Cuánto pesa el retraso
La ley distingue tres situaciones (artículos 53 y 54):
- Aviso presentado con hasta 30 días de retraso: multa de 200 a 2,000 veces el valor diario de la UMA.
- Aviso presentado con más de 30 días de retraso: la ley lo remite a la sanción del artículo 54, fracción II, de 2,000 a 10,000 veces el valor diario de la UMA.
- Aviso que nunca se presentó: de 10,000 a 65,000 veces el valor diario de la UMA, o del 10 al 100 % del valor de la operación, la que resulte mayor.
Con los montos de una casa, un departamento o un lote comercial, la distancia entre presentar tarde y no presentar es enorme. Por eso lo peor que puedes hacer al descubrir el atraso es dejarlo para después.
La regularización espontánea
El artículo 55 dice que la autoridad se abstendrá de sancionar, por única ocasión, a quien cumpla de manera espontánea, antes de que inicie una verificación, y reconozca expresamente la falta. Si ya usaste ese beneficio antes, la multa puede reducirse hasta en un 50 % bajo las mismas condiciones.
La palabra clave es antes. Si ya te llegó un requerimiento o una visita, la conversación cambia y conviene que la lleve tu abogado.
También ayuda saber hasta dónde puede mirar la autoridad: las verificaciones abarcan las operaciones de los cinco años anteriores a la fecha de inicio de la visita (artículo 36). Ese es el periodo que vale la pena revisar.
En qué orden moverte
El orden que recomendamos es atacar primero el inventario de operaciones y después los avisos:
- Arma la lista completa de operaciones. Escrituras, contratos de promesa, apartados, enganches, pagos a plazos, cesiones de derechos. De los cinco años completos, no nada más del último.
- Cruza esa lista contra los avisos presentados. Lo que pasa el umbral, solo o acumulado en seis meses, y no tiene aviso, va a la lista de pendientes.
- Completa el expediente de cada cliente. Identificación, actividad u ocupación y, si es persona moral, su beneficiario controlador (artículo 18). Sin esos datos no puedes armar un aviso completo.
- Presenta los pendientes con tu asesor, que te ayude a hacer el reconocimiento de la falta en la forma que pide la autoridad.
- Guarda todo. La ley pide conservar la información y la documentación de soporte por al menos diez años (artículo 18, fracción IV).
En una desarrolladora mediana, lo que más tiempo consume es reconstruir quién pagó qué y cuándo. Los pagos viven en el estado de cuenta, los contratos en una carpeta del área legal y los datos del cliente en el CRM del vendedor o en su WhatsApp. Subir los avisos, una vez que tienes eso, es lo de menos.
Cómo evitar que vuelva a pasar
El atraso casi siempre tiene el mismo origen: nadie ve la operación completa a tiempo. Ventas registra el apartado, tesorería ve el depósito, el notario ve la escritura, y el umbral se cruza en algún punto entre los tres sin que nadie lo note.
Lo que lo resuelve es un solo registro por cliente donde cada pago se suma solo, el sistema avisa cuando lo acumulado en seis meses se acerca al umbral y la fecha del día 17 está a la vista de quien presenta los avisos.
Además, la reforma de julio de 2025 agregó a la ley la obligación de contar con mecanismos automatizados para monitorear las operaciones de los clientes (artículo 18, fracción X), con los plazos que fijen las reglas de carácter general. Conviene que lo que armes hoy para ponerte al corriente ya vaya en esa dirección.
Ahora, con honestidad: si tu inmobiliaria cierra pocas operaciones al año y una sola persona lleva el control, una hoja de cálculo bien diseñada y tu asesor pueden bastar. Un sistema a la medida se justifica cuando hay varios proyectos, muchos pagos parciales y más de un área tocando al mismo cliente. Si no sabes de qué lado estás, revisa las señales de que el Excel ya le quedó chico a tu empresa o lo que hacemos para constructoras e inmobiliarias.
